3月二手房再狂飙：学区刚改大热，刚需老破小退烧
为让静止的飞轮转起来，开始必须用很大力气反复去推，每一圈都很费力。
一旦到达某一临界点，飞轮自身重力和惯性冲力会成为推动力的一部分，此时不用费力，飞轮也会快速转动。
该现象被称为飞轮效应。
在人们犹疑的目光中，郑州房市正在经历一波飞轮效应。
比新房率先支棱起来的二手房，尤其突出：
1月，郑州全市二手房成交5711套（据房管局数据），环比上涨36%，同比上涨54%；
2月，成交量变成6906套（据房管局数据），环比上涨21%，同比上涨107%；
3月前16天，成交5553套（据360房产网每日数据汇总），以此趋势，接下来15天也不会差多少，预计整个3月成交量可达9500套，甚至有望超10000套！相当于环比上涨45%，同比上涨90%！
不仅有望打破郑州二手房有史以来单月成交量最高纪录，也将打破连续三个月暴涨的季度内最大增幅纪录！
即便最火热的2016年，此刻也相形见绌。
然而，破纪录的背后，二手房市场格局正步入一场大规模动能交接。
近期市场实调发现：
有优质学区卖点的次新二手房、偏刚改定位的二手房，目前持续大热。
单价万元以下旧小区、老破小家属院，消化完一波精准客户后，持续萎靡。
｜ 房东俱乐会
撰文：陆离 美编：小樱 校对：大豆
01
品质学区房，香哭了
虽然今年二手房市场被单价万元以下刚需房抢了头筹，但每年春天都要来一波的学区房小行情，不出意外地在这个3月拍马赶来，放量交接。
正弘数码公寓首当其冲，2月实现近30套成交，比1月成交量翻倍；3月前半月，又有近30套房子易主，还是要翻倍的节奏。
最近90天，小区共成交46套房子，超出去年同期5套。
仅凭3300多套房子，最近两三年稳坐郑州二手房小区成交老大，卖点不止好用（划片省实验中学），更重要的是涨价也好卖（低总价易转手）。
23平不带厨房一房，从年初成交价不到40万，涨到现在45-52万；
40平一房，总价从60多万涨到现在80万。
基本上挂一套清一套，卖房根本不费嘴皮子。这让周边中介门店对开拓其新房源加倍卖力，甚至商圈外的中介都要伺机搂几单。
附近的鑫苑世家，因同样学区房属性，一房小户型超级好卖，过去90天已成交33套，超出去年同期8套。
优质学区属性平移到西郊，中原新城学府小区42平一房，目前成交价已攀升至125万左右3月二手房再狂飙：学区刚改大热，刚需老破小退烧，比年初涨了20万左右。最近90天已成交34套，超出去年同期10套。
以上小区的小户型热卖，年年3月如此，但下面4个小区近90天也在热卖，甚至集中突击成交，热度空前：
正弘澜庭叙
正弘澜庭叙1688批发网，划片四中实验学校，A区卖了14套，二期B区卖了 9套，总成交23套，占历史总成交量的1/7；旁边正弘府，卖了10套，占历史总成交量近一半。
鸿园
鸿园，官宣省实验中学北校区落地，梧桐苑卖了12套，玉兰苑一、二期卖了16套，总成交28套，占三个院历史总成交量的1/4。
金科城
金科城，划片郑州中学，一、二期共成交34套，占小区历史总成交量的1/6。
建业花园里
建业花园里，紧挨省实验英才校区，最近90天，金桂苑卖了9套，桃李苑卖了3套，紫薇苑卖了2套，海棠苑卖了2套，总成交16套，占小区历史总成交量的1/4。
均价1.3-1.6万/平的建业花园里、正弘澜庭叙、正弘府这些次新小区热卖，已能看出“唯优质学区论”的市场需求正在转变。
均价1.9万/平的金科城、2.3万/平的鸿园也热卖，说明除了学区和可预期的流通性，市场开始倾向于居住舒适度的同步提升，甚至权重更高。
02
次新大社区，抢疯了
学区房香，香在卡点升学季，现在买今年秋天能上学。近期市场成交增量大头，还得看主城配套丰富、生活便利的次新大社区。
以贝壳平台数据为例，郑州最近90天成交超20套的二手房小区，全都如此：
1、万科城，紫兰苑26套，采薇苑17套，雅梅苑14套，锦枫苑9套，秋棠苑6套，湖心岛6套，合计78套。均价13500元/平。
2、绿都紫荆华庭，雅园22套，晴园15套，和园12套，朗园7套，合计56套。均价13500-16000元/平。
3、朗悦公园道1号，玺园22套，誉园15套，北苑+南苑8套，合计45套。均价15500-17500元/平。
4、阳光城，2号院4套，5号院12套，8号院10套，9号院14套，合计40套。均价1元/平。
5、远大理想城，成交38套。均价13500元/平。
6、锦艺国际华都，欧尚18套，美域16套，博郡3套，合计37套。均价13500-16500元/平。
7、汇泉西悦城，1号院9套，2号院12套，3号院4套，5号院5套，6号院3套，合计33套。均价10500元/平。
8、橡树玫瑰城，成交23套。均价11500元/平。
9、绿洲花园1号院，成交22套。均价11000元/平。
10、旭日龙园，成交21套。均价13000元/平。
11、东方港湾，成交20套。均价19500元/平。
12、和昌澜景，成交20套。均价13500元/平。
13、宏江中央广场，成交20套。均价1元/平。
14、润城时光里，成交20套。均价13500元/平。
对比去年同期，以上14组小区（多个院的按一组统计），在整体成交均价下降10%-20%的基础上，成交量均实现了30%的增长。
03
豪宅二手房，入场了
去年年底最低谷时，郑州全市二手房挂牌房源约8.26万套，截止3月17日，已增至近9.24万套，3个多月增加了1万套。
多出这1万套房子，大致分三类：
1、单价万元内、房龄15年以上的老旧小区房，占比近7成，小部分靠低价卖掉了，大部分干挂无人问；
2、单价1-2万/平、房龄10-15年的房子，占比3成，是当前去化主力；
3、单价2.5万/平及以上房子正弘数码公寓，占比不足1成。
其中第三类房子，成交不多，对市场影响可忽略不计，却是唯一实现价格上涨的房子。
让人印象深刻的是融创中原壹号院，上个月一套190平房子，以1200万成交，比去年最低报价涨了200万。
这似乎给部分想卖房的豪宅房东们带来信心。
比如一套160平一楼带院，精装，带下沉6米地下室，带一个车位，去年11月报价1380万，现在涨到1450万，一个月内有6组客户看房。
涨价有人买、有人看，也推动郑州豪宅小区最近挂牌量明显增长：
融创中原壹号院，去年挂牌7套，现在12套。
北龙湖金茂府，去年挂牌8套，现在13套。
正商珑水上境，去年挂牌11套，现在17套。
亚新茉莉公馆，去年挂牌24套，现在31套。
正商珑湖上境，去年挂牌44套，现在54套。
建业天筑免费b2b网站，去年挂牌64套，现在79套。
豪宅挑人，买得起的人和能买到的好房子，双向稀缺，属于独立行情。
但内部流动，同样是市场活力的体现，虽与大众无关，绝对晃人眼球。
04
刚需老破小，跌懵了
房地产市场有句最没技术含量却最好使的话：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。
无人问的刚需老破小，跟房东们喜闻乐见的抢手、涨价这些词搭不上关系，但人家便宜。
这两个月二手房成交量大涨，它们是主力部队。
只是没有意大利炮的主力部队，正承受作为炮灰的无奈：
红专路经五路附近的邮电印刷厂家属院，上世纪八九十年代的房子，总共200来户，位置是真好正弘数码公寓，房子是真老，过去一年内没有过成交。
其中一套后期简装过的102平两房，2020年5月报价136万，去年12月掉到93万。挂牌近3年、调价12次、降价43万，现在还没卖掉。
从底气十足，到拿捏、叹息、肉疼、心灰意冷，不知房东这三年，曾望穿过多少个不成眠的夜。
同小区63平两房，现在挂牌价基本在75-82万之间，最近有房东干脆挂到59万，料想应该更好出手一些。
再比如农业路天明路附近宁碧园小区，1995年的房子，不到300户，家门口公园、学校啥都有。
一套98平三房，2020年4月103万挂牌，快3年了没卖掉。两周前降价至79万，比最初报价低24万，单价仅8000元/平。
一套148平四房，去年12月115万挂牌，已经够低，两周前降到了98万，三个月直降17万，单价低至6600元/平。
便宜是便宜，但看房人不多，目前还没成交。
房东这么卖亏不亏？能卖掉，肯定不亏，因为以后会更便宜。
买了值不值？有多少钱办多大事，千人千需求，符合现实条件就值。
纸面价格无非一个数字，能各取所需的流动，才是老破小最后的体面。
【本文来源于互联网转载，如侵犯您的权益或不适传播，请邮件通知我们删除】